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2019年11月19日

交易有什么程序:电子商务交易的基本程序是什么

以国际电子商务为例,其基本程序如下:(1)卖家利用买家的公开密钥对发价报文进行加密、数字签名并加盖数字时间戳,然后通过国际电子商务系统将该报文发送给买家。(2)买家收到该报文后利用其私人密钥解密报文并且验证卖家数字签名的有效性,然后买家产生一条接受发价的报文,经加密、数字签名和加盖数字时间戳后通过国际电子商务系统传递给卖家,于是一条电子合同就形成了。在这里,数字时间戳主要用来证明接受发价的日期和时间。 (3)该电子合同详细规定了卖方获得货款所必须承担的义务,这些义务包括第三方服务提供者的义务。卖家根据电子合同向第三方服务提供者发送经加密、数字签名和加盖数字时间戳的指示报文。 (4)第三方服务提供者根据指示提供服务,然后发送一条经加密、数字签名和盖上数字时间戳的报文给卖家,证明其已经按照合同提供服务。 (5)电子合同所规定的卖家必须承担的所有义务被完成后,卖家向买家传递一条经加密、数字签名和加盖数字时间戳的报文,说明合同条款已经履行,通知买家付款。 (6)买家在确认合同条款已经履行后就可以通过电子支付手段进行付款,也可以通过金融中介付款。 (7)卖家根据付款或承兑情况向第三方服务提供者发送一个经数字签名、加密和加盖数字时间戳的报文,指示其向买方转移货物所有权。然后代表货物所有权的电子单据转移给买方,买方可以收取货物。扩展资料一、电子商务的构成基础电子商务系统,它在Internet信息系统的基础上,由参与交易主体的信息化企业、信息化组织和使用 Internet的消费者主体,提供实物配送服务和支付服务的机构,以及提供网上商务服务的电子商务服务商组成。由上述几部分组成的基础电子商务系统,将受到一些市场环境的影响,这些市场环境包括经济环境、政策环境、法律环境和技术环境等几个方面。二、电子商务主体企业、组织与消费者是Internet网上市场交易主体,他们是进行网上交易的基础。由于Internet本身的特点及加入Internet的网民的倍速增长趋势,使得Internet成为非常具有吸引力的新兴市场。一般说来,组织与消费者上网比较简单,因为他们主要是使用电子商务服务商提供的 Internet服务来参与交易。企业上网则是非常重要而且是很复杂的。参考资料来源:百度百科-电子商务系统

交易有什么程序:二手房交易有什么程序?

1、评估:到市房产交易中心办理评估手续,根据房龄、楼层和地段确定评估价格,一般低于房屋市场买卖价格。2、资金监管:需要贷款的首付款要存入房产局指定帐户;现金买房的可自愿到房产局资金监管,但资金监管额不能超过评估价。3、银行贷款审批:贷款客户凭房产交易中心(建行、公积金中心)提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告,买卖双方夫妻身份证、户口本、购房协议,买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理中心办理贷款申请。4、担保公司担保:经审批的贷款,由买方和银行签定贷款合同,并到担保公司办理担保手续。5、银行(公积金)放款:银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。6、到房产局办理产权交易手续。7、购房人领产权证,卖房人到房产局领款。

交易有什么程序:网上交易软件有哪些?

您好,行情交易全能版本有广发证券金融终端(简体繁体)、广发证券至诚版、广发证券至易版;独立委托版本有核新独立委托。

交易有什么程序:二手车的交易流程有哪些?

二手交易需要的手续: 1.车辆行驶证 2.机动车登记证书 3.机动车登记副表(车辆所辖区车管所抽取,带身份证、行驶证、养路费证去抽取) 4.车辆购置附加税证 5.买卖双方 身份证、户口簿,如果是外地户口,需要携带暂住证,买方的暂住证需要满一年。 二手交易的简要流程: 1.旧机动车市场在车辆过户时实行经营公司代理制,过户窗口不直接对消费者办理。将车开到市场,有旧机动车经营公司为其代理完成过户程序:评估、验车、打 票。 2.买卖双方需签订由工商部门监制的《旧机动车买卖合同》,合同一式三份,买卖双方各持一份,工商部门保留一份。经工商部门备案后才能办理车辆的过户或转 籍手续。 3.等评估报告出来后,开始办理过户手续。办理好的过户凭证由买方保留,卖方最好也保留一份复印件,以备日后不时之需。 二手交易的大致费用 代办费用:委托经营公司代办费用一般在200元左右。(由于实行经营公司代理制,这笔费用省不掉) 过户费用:交易过户费按车辆评估价的5‰收取,这笔费用的承担由买卖双方自行协商。(“过户手续费”与该车实际成交价格无关。如果车实际成交价为5.6万 元,还是以评估价6万元为基准计算。) 其他费用:评估车辆费180元,验车费80元,打票150元。 特别需要注意的是,很多人认为,机动车登记证、机动车行驶证已经过户就完成,其实车辆过户之后还要进行窗体顶端养路费和购置附加税、保险的车主变更,凭本 人的行驶证原件就可以办理。这样一来,减少了可能带来的损失,也方便以后继续缴纳费用。 方法/步骤 目前常见的车险过户有两种方式:第一种是申请退保,即把原来的车险退掉,然后办理一份新车险。重新投保需要新的行驶证或车辆过户证明。第二种方式,主要是对原有保单要素的一些批改,关键是批改被保险人与车主。带上保单和车辆过户证明,由原车主到原保险公司营销网点办理。 一、现机动车所有人的身份证明:包括姓名、单位名称、身份证号码、联系电话、住所地址等。 二、机动车的使用性质。 三、机动车的获得方式需要登记。如果是购买的,需要提供发票的编号,如果是进口机动车,需要提供进口凭证。 四、如果是海关监管车辆,需要提供《中华人民共和国海关监管车辆解除监管证明书》的名称、编号。 五、机动车已办理保险的种类、保险的日期和保险公司的名称。 六、机动车销售单位或者交易市场的名称、机动车销售价格。 车辆过户后,如果需要改变机动车登记编号,先确定机动车登记编号,收回原机动车号牌和原机动车行驶证,重新核发机动车号牌和机动车行驶证;对不需要改变机动车登记编号的,收回机动车行驶证,重新核发。 注意事项 驾车的风险是存在的,所以二手车也是需要给车辆购买保险的。

交易有什么程序:二手房交易程序有哪些

1、评估:到市房产交易中心办理评估手续,根据房龄、楼层和地段确定评估价格,一般低于房屋市场买卖价格。2、资金监管:需要贷款的首付款要存入房产局指定帐户;现金买房的可自愿到房产局资金监管,但资金监管额不能超过评估价。3、银行贷款审批:贷款客户凭房产交易中心(建行、公积金中心)提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告,买卖双方夫妻身份证、户口本、购房协议,买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理中心办理贷款申请。4、担保公司担保:经审批的贷款,由买方和银行签定贷款合同,并到担保公司办理担保手续。5、银行(公积金)放款:银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。6、到房产局办理产权交易手续。7、购房人领产权证,卖房人到房产局领款。

交易有什么程序:慧聪网交易的流程是什么?

流程如下:1、首先卖家在“买卖通(卖家中心)点击“我要发布”发布商机,在“是否支持网上交易”项勾选“支持”,点击确认,通过审核后即可在卖家店铺前台上架展示;2、买家通过查找产品或商家进入产品终级页,选好购买数量后点击“立即订购”,或者先将其“加入采购单”,等选购完所有产品后一并下单。3、此时买家可以在“采购通(买家中心)——已买入的产品”页面查看所下的订单。订单状态为“等待卖家确认订单”。4、进入“卖家确认订单”页面,点击“确认修改订单”按钮,订单确认成功,买家付款。5、买家进入“确认订单价格”页面,确订无误后,点击“确认无误,马上付款”按钮,进入到慧付宝付款页面,买家可以选择多种付款方式。6、卖家在“已卖出的商品”中找到待发货订单,点击上面的“发货”链接,进入“卖家发货”页面,确认要发货的货品,以及选择发货方式,然后点击“确定”按钮。7、然后进入“买家确认收货”页面,选择要收货的货品,输入慧付宝密码、验证码,点击“确定”按钮确认收货。8、最后系统跳转到确认收货成功提示页,系统将买家支付的货款打到卖家的慧付宝账户中,交易完成。

交易有什么程序:Falin是什么交易软件?

自己去尝试 采纳我的答案吧。。

交易有什么程序:证券交易所的股票交易程序有哪些

您好,股票交易程序如下:(1)选择证券商,开立股票和资金账户;(2)下达委托指令;(3)竞价成交;(4)清算交割;(5)过户。

交易有什么程序:古玩私下交易有什么程序?

古玩个人私下交易风险比较大,一般都是经过第三方平台交易才能得到一个保障,选择平台也很重要,很多公司也在浑水摸鱼!文化传播,艺术品投资,文化交流,投资管理等这一类公司都是以收取前期费用为生存基础,请谨慎选择,选择有拍卖资质的公司合作,不要听业务人员说有拍卖资质就是有拍卖资质,要到全国企业信用信息公示系统查询是不是有拍卖二字!

交易有什么程序:炒股软件有哪些

弘历软件,同花顺,大智慧,东方财富,还有指南针什么的

交易有什么程序:程序化交易问题?

波峰,双底这些人眼一眼就能识别的图形,计算机的识别能力很低,也许这就是人和机器的差别吧。但是K线形态,均线,金死叉这些比较死板的指标,计算机就可以协助做很多的识别工作了。中国的行情非常适合用程序交易的,股指期货被管制之前,我用一个单独的KDJ全自动交易就取得了很好的成绩。我在这个领域是新手,当时购买了文华的WH8系统,文华有客服指导编程,编出来程序粗糙得很,但是……它还是非常有效啊。weibo.com/ttarticle/p/s,作为一个战斗中的新手,也许你可以看一看这个过程。

交易有什么程序:二手房交易流程及注意事项

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:

(1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

(5)、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割,包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算


二手房交易十项注意

(1)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(4)土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

(5)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

(7)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

(9)中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

(10)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

买房者看房注意的问题

一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。

二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器

五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。

七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。

八、旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;

九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。


重要关注

1、产权——原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。

2、买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。

3、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

4、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入,支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。

5、应不应该请律师——二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

6、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户。

7、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

购二手房应注意的问题

1、注意房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其债权、债务纠纷。最要紧的是,一定要由卖方提供合法的“房屋所有权证”。

2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。在这种情况下,一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见,并签章。

3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致,考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件以及物业等问题,清楚办理购买二手房的规定程序。

4、要谨慎签合同,拿不准时不要贸然落笔。因为二手房买卖同样受《合同法》保护,一落笔就产生法律效力,要承担法律责任。

关于二手房过户手续:

签订房屋买卖合同后,应到市房产交易中心办理私房转移登记,办事程序为:

(一)需提交的资料

①房屋所有权证书②买卖合同③双方当事人身份证原件及复印件④房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。

注:1、若单位购买私房,还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或机构代码)原件及复印件(盖章),单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取),受托人身份证原件及复印件;

2、若非住宅转移,还需提交土地使用权证书;

3、当事人不能亲自办理,需出具委托书或公证书,受托人需出具身份证;

4、房屋若已出租,且承购人非承租人的,需提交承租人放弃优先购买权证明;

5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;

6、若经法院判决的,需出具法院判决和协助执行通知书。

(二)办事程序流程示意图:

收件窗口领表→收件窗口交件→契税、收费窗口交税费→发证窗口验件、领证

(三)收费标准

1、交易手续费:交易双方各50% ,住宅:存量住房6元/平方米;

2、登记费:由购房人交纳 ,住宅:80元/套;

3、房屋所有权证书工本费:一本免费,每增加一本收10元。

4、印花税:5元/本(由购房人交纳)。

5、契税:由购房人交纳。

住宅:个人购买按房产交易额的1.5%交纳,单位购买按房产交易额的3%交纳;


(四)领取房产证需携带证件

1、已交税费的发票;

2、个人购房需持产权人身份证原件,单位购房需持受委托人身份证原件;

3、收件清单。 注:领取房证时需产权人到场,若产权人不能到场需提交委托或公证书


另外注意的个别问题:

1.结清水表账单

不论谁使用,自来水公司都规定,逾期未交按日加收0.2%的滞纳金,如经30日未缴后,停止供水。所以交房前,一定问清楚是否付清水费。

2.告知电表情况

交房时,买房要查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留电费上月账单。


3.天然气过户

买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且写明房价已包含天然气费,带双方身份证到天然气公司办理过户手续。

4.结清网费和电话费

交房前到电信部门办理截止到交房日的账单,一并结清后,办理过户手续。

5.协助有线电视过户

双方可携有线电视收费凭证和有线电视凭证到房屋所在的街道有线电视站办理过户手续。

6.交易合同要规范

(1)写明双方当事人的具体情况、地址、联系办法等,标明房屋是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产,原售房单位是否允许转卖,是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵,是否有私搭乱建部分,房屋的物业管理费用及其他交费状况;(2)写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况,房屋合同标注的房屋面积应与房产证上的面积一致;(3)写明总价款,约定好付款方式,明确各种税费、其他费用如何分摊(4)明确违约责任;(5)约定好解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式;(6)双方约定好合同的生效时间、约定房屋正式过户及交接时间;(7)合同变更或撤销的条件及合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。

7.过户交接要仔细

二手房过户是一个繁琐的过程,最好进行空房交接,认真履行交接手续,要在房主或租赁住户搬出清空后进行,查看房屋内各种配套设施的缺损情况,各种费用的结算情况,以确定房屋过户后即可入住,或合同约定好搬出时间,并调查清楚是否还有户口未迁出,以免以后出现各种不必要的麻烦。

交易有什么程序:二手房交易流程

二手房交易流程(2019年版)

没参与过买卖二手房的人,一般都会觉得买卖二手房办手续是个很麻烦的事情,细究缘由无非有二,一是听别人说的,别人是听说中介说的。二是听中介说的。

中介为什么要说办买卖手续很麻烦?废话!中介都说实话,告诉你很容易办,那他还能挣到你的钱吗?

当然,中介的价值主要是在提供房源上,他们收取房款的1%作为中介费,中介费里就有给你办理买卖手续的费用。中介费对于穷屌丝来说,也是一笔不少的费用,但是只要你稍微费点心你完全可以省下这笔钱。

所谓的费点心就是找房源和搞清楚办理买卖程序。

找房源,简单靠谱的方法就是搜寻你心仪小区的业主QQ群,加入后发布购房消息,如果有人有卖房意向,他们会与你联系的。本人就是通过这个渠道找到房源。

买卖手续,这个在网上确实搜不到完整详细的参考资料。一是很少有人用心去整理,二是二手房买卖手续的办理方式和方法随着政策会有改变,费力找到的可能早已不适用当前。

2019年6月-9月期间,不通过中介,笔者与卖家成功的办完了天津东丽区的二手房买卖的所有手续,一共去了三次房管局,过程并没有想象中的那么复杂。现将过程简述,以供众人参考。

整体流程:签私人协议→做房产评估→打印买卖协议→办贷款→报税与登记→领房本→交房(其它)

一、签私人购房协议

当买卖双方达成买卖意向后,有必要私下签订一个私人的买卖协议,内容主要有买卖双方及房子的具体信息,购房定金多少和使用情况,双方违约赔偿金额等。

很多人会担心房源的真实性,害怕被骗,毕竟买房子的钱不是个小数目。其实也没必要那么害怕,需要做以下几点:

1、核对房本信息

2、房本房主与卖方身份匹配

3、到房管局官网查验房本的真伪,需要记住房本编号和房主身份证号码。

4、如果房产有共权人,需要有共权人的卖房同意。

5、是否还完房款,已注销房产抵押

6、涉及到交税,看看此房购买了几年。

中介核实房源无非也就是这几项,而且这个核实也很简单。

达成购房协议后,一般要签个协议,交购房定金,这个是私人协议,与房管局的打印协议不一样。定金交多少,双方商量,买方违约,按理说定金就没有了。需要注意的是卖方违约的资金赔付,一定要尽可能的写高。为什么呢?如果在购房手续办理期间房价出现暴涨情况,违约赔付少,卖方违约成本低,赔钱给你,他也赚,而这个房产增值应该是你的。只有高赔付,卖方才会继续进行买卖,这是保护自己的利益。笔者当时与卖方签的违约赔付就不高,庆幸的是在等待领房本期间房价才突涨。

还有购房定金的使用,一般情况下都是充当首付款,这个定金是你的钱,除非你出现毁约行为。你要写明卖方不归还定金给你做首付时,卖方的违约赔付金额。

二、评估报告

作为买方,二手房房产的评估报告是需要你花钱去做的,这个做评估的机构很多,通过网络,通过同事朋友都可以找到,实在不行你就去房管局,随便找个中介,他们都会给你联系方式的。

房产评估的费用一般是评估价的0.05%,这个价格不是死的,你可以与其商量,货比三家,找最便宜的,一般是500-2000元。在决定做评估之前一定要讲好价格,不然等人家评估做好了,不管是不是熟人介绍的,你就等着挨宰吧。

评估报告一共是三本,做评估之前要跟卖方沟通好,确定做哪个银行的。为什么要选银行?因为这个涉及到后续的买方贷款和卖方收房款。举个例子,与卖方沟通好,你做了建设银行的评估报告,卖方需要准备一个建行的存折,这个折子在去房管局打印协议时需要在房管局备案的,用来收房款。打完协议后,买方就可以拿着相关材料去建设银行申请贷款了。

三、打印买卖协议

打印买卖协议是在房管局办理二手房买卖手续的第一步。天津东丽区房管局已经可以微信预约取号,这个微信公众号在后面还可以预约登记与报税。

写一下打印买卖协议的流程:

1、预约打印协议

2、准备材料

?①卖方双方到场

?卖方带房产证原件

③买卖双方“家庭成员”二代身份证原件和复印件

④买卖双方“家庭成员”户口原件和复印件

⑤卖方结算账户存折(原件和复印件,存折与评估银行一致)

⑥卖方双方手章(简体字章)

⑦贷款买房的带评估报告

⑧买卖双方婚姻证、夫妻双方2本(原件和复印件);离婚 证(需离婚协议)

3、预约日双方去房管局,

①先领表格填表(怎么填问人)

②被叫号后,交材料+表格,打印协议6份,可自己复印两份。在协议上签名字和日期(应该还要盖手章),其它的一律不写,一旦你写了,协议就作废了。

四、办贷款

在房管局签完买卖协议后,买方就可以着手去办贷款了。如果是纯公积金贷款,只需买方一人去就可以了,如果是按揭贷款,这就需要买卖双方一起去银行办理。纯公积金贷款买二手房,最多贷20年。

办贷款的银行是你做评估报告的那个银行。主要流程如下:

1、银行查信用

2、签合同

3、交首付

4、等担保公司电话

?5、领完房本后,银行会通知你到银行取回办贷款时交给银行的材料。

五、登记(过户)与报税

登记与报税,需要微信预约,还是在房管局的微信公众号上约,没记错的话上午约报税,下午约登记,分上下午是因为一个上午和一个下午是办不完这两项。

登记与报税的主要流程如下:

1、微信预约,先报税后登记(过户)。

2、准备材料

①房本原件、复印件

②买卖协议、复印件

③卖方原始契税完税证(契税票)原件、复印件

④卖方原始购房发票原件、复印件

⑤买卖双方身份证原件

⑥非担保件带银行贷款合同

⑦资金监管票

3、预约日双方去房管局

为了节约时间,你需要先填一个表格。办完所有手续后,你会收到一个收件收据。

六、领房本

1、收件收据上有领证的时间

2、领证那天去房管局排队取号

3、所需材料:收件收据和房主身份证

七、其它

一、做高评。

做高评就是房子评估价高于实际成交价,比如房子成交价格是50万,你让评估师评估成60万。人为做高了10万元。明面上都是以60万房价来交易,这样的话你会多交一些税款,但是你可以从银行多贷出一些资金出来,多贷出的资金利息只是3.25%,比商贷要低。

做高评需要注意的地方:

因为实际成交价要比评估价要低,所以房主最终拿到的房款里有你做高评多出来的钱,这个钱你需要拿回。这就需要事先与卖方写好分钱协议,待房款到账时,买家分得做高评多出来的钱。为了保险起见,你可以要求卖家把收款存折交由你保管。

二、签小协议

这里说的一些小协议都是私下的,比如房内原来家具卖家如何处理,何时处理完毕。如果卖家口头说所有装修及家具全部给买家,这个最好要白纸黑字。

房款到账后的坟前协议,一定要写明立协议的时间并签字盖章。

三、房款去向何时到账?

当担保公司通知你,贷款已经批下来了的时候,你的贷款总额和首付钱已经全部打到监管账户上了,这个钱一直到买家领到房本后三五天内会直接转到在房管局备案的按个存折上,时间跨度,因地区而异,笔者的卖家大概等了两个半月才拿到房款。如果你细心,你会发现钱会比房款多一些,多出来的就是利息了。

四、交房

卖家把房子的水电暖气等等各种卡给你,新房主需要注意的一个就是看看物业费有没有拖欠。其他的都不是什么大问题。

2019.10.6

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